L'enquête cadastrale historique en Italie : ce qu'elle contient et quand elle est vraiment nécessaire

20/10/2025   Catégorie:  Cadastre et Conservatoire des Hypothèques

Lorsqu'il s'agit d'informations sur les biens immobiliers en Italie, nombreux sont ceux qui connaissent la traditionnelle mensuration cadastrale. Moins connue, mais dans certains cas décisive, est la visura catastale storica, un document qui permet de reconstituer l'évolution d'un bien immobilier dans le temps. Dans cet article, nous verrons ce qu'elle contient, en quoi elle diffère de la visura ordinaire et quand il est nécessaire de la demander.

Qu'est-ce que la mensuration cadastrale historique ?

La visura catastale storica est un document délivré par l'Agenzia delle Entrate (Agence des recettes intérieures) qui indique toutes les variations enregistrées au fil du temps sur une propriété spécifique, depuis le premier recensement jusqu'à la situation actuelle.

Contrairement à la visura "simple", qui ne présente que les données à jour, la visura historique permet de retracer l'histoire cadastrale de la propriété.

Contenu d'une mensuration cadastrale historique

1. Données d'identification de la propriété

• Feuille, particule (mappale), subdivision
• Catégorie cadastrale (par exemple A/2, C/1, etc.)
• Classe, consistance et revenu cadastral, avec les modifications éventuelles au fil du temps.

2. Transformations et variations

• Changements de catégorie (par exemple, d'entrepôt à habitation)
• Fusions ou divisions d'unités de propriété
• Changements de surface et de consistance
• Mise à jour du plan

3. Historique des propriétaires

• Succession des différents propriétaires dans le temps
• Parts de propriété et type de droit (pleine propriété, usufruit, nue-propriété...)
• Dates de début et de fin des droits

4. Inscriptions au registre foncier, le cas échéant

• Corrections
• Modifications d'office
• Ajouts et suppressions de subordonnés

Mensuration cadastrale historique vs. mensuration cadastrale simple

La vue simple ne montre que la situation actuelle du bien (catégorie, rente, propriétaire actuel), alors que la vue historique montre tous les changements et transitions au fil du temps, y compris les propriétaires précédents, les fusions/divisions et les modifications cadastrales.

Quand utiliser un relevé cadastral historique

1. Vérification de la provenance et de l'histoire de la propriété

Idéal avant un achat pour analyser les fusions/divisions suspectes, les extensions ou les changements de propriété ou les irrégularités.

2. Vérification des variations cadastrales dans le temps

Nécessaire pour vérifier les plans historiques, la correspondance entre l'état de fait et l'état cadastral et la reconstitution des unités supprimées ou modifiées.

3. Successions, partages héréditaires, donations

Permet de clarifier les différents propriétaires successifs et les parts/droits dans le temps.

4. Pratiques de construction et d'urbanisme

Souvent requis par les techniciens pour soumettre des SCIA, des CILA, des amnisties ou pour reconstituer la conformité de la construction/de l'histoire.

5. Litiges et vérification juridique

Utile en cas de litiges concernant les limites, les successions ou la reconstitution de la propriété antérieure.

Quand le simple relevé cadastral suffit

Le relevé cadastral simple est suffisant lorsque seul l'état actuel est nécessaire, par exemple pour le calcul de l'IMU ou d'autres taxes, pour les déclarations fiscales, pour les ventes immobilières standard sans complexité, ou pour vérifier les revenus et les données du propriétaire actuel.

Conclusions

La mensuration cadastrale historique est un outil indispensable lorsqu'il s'agit d'obtenir une vue complète et détaillée des changements qu'une propriété a subis au fil du temps. La visura simple est conçue pour une utilisation quotidienne et immédiate ; la visura historique est le bon choix pour les achats et les ventes complexes, les successions, les vérifications techniques et les litiges.